2023_GR_00104 - Verordening verplicht conformiteitsattest - preventief woningkwaliteitsbeleid in Peer. - Keuring

• De stad Peer maakt deel uit van de intergemeentelijke samenwerking "Kwalitatief wonen in Bocholt en Peer" voor de periode 2020-2025.
• Op 30 juni 2022 werd een herzieningsaanvraag ingediend bij Wonen in Vlaanderen voor de opname van extra aanvullende activiteiten, waarbij op 28 september 2022 ook de Gemeenteraad zijn goedkeuring gaf voor de opname van deze activiteiten.
• Eén van deze activiteiten is; 'Een verordening vaststellen en toepassen waarbij het conformiteitsattest verplicht wordt gesteld in bepaalde situaties.'
• Deze activiteit hebben we aangevraagd, omdat deze kadert binnen het preventief woningkwaliteitsbeleid van stad Peer en de reeds onderzochte onderzoeksvraag "Wat is de woningkwaliteit van huurwoningen ouder dan 30 jaar?", goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op 18 december 2020. De onderzoeksmethode, de resultaten en bijhorende acties werden goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op 11 juni 2021;
  • Onderzoeksmethode: De provincie Limburg bezorgde een adressenlijst van alle huurpanden in de stad Peer. Deze lijst wordt jaarlijks opnieuw aangeleverd op basis van een verwerkingsovereenkomst. De adressenlijst werd uitgezuiverd om te komen tot een lijst van private huurwoningen ouder dan 30 jaar. Om ook de vraagzijde te onderzoeken, werd er gekeken naar het aantal bewoners, de gezinssamenstelling en de nationaliteit. Alle huurwoningen werden nagekeken op Google Street View en het buitenschrijnwerk, het dak, de gevels en de tuin worden beoordeeld. Indien de beelden dateerden van voor 2020, er geen of onduidelijke beelden waren, werd er een plaatsbezoek gedaan en werd er een foto gemaakt van elke gevel. Deze panden werden beoordeeld op basis van de gemaakte foto's. Dit onderzoek liep van juli tot oktober 2021.
  • Resultaten: Er werd een rapport opgemaakt van het onderzoek (in bijlage), er werd een lijst opgemaakt van de 52 slechtste huurpanden (in bijlage).
  • Acties: Een sensibiliserende brief woningkwaliteit werd gefaseerd verstuurd naar de eigenaars van de slechtste huurpanden (inhoud en fasering goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op 2 september 2022), huurwoningen met een vervallen conformiteitsattest aanschrijven en de mogelijkheid van het verplichten van het conformiteitsattest onderzoeken.
• Sinds 1 januari 2020 moeten alle daken van woningen verplicht dakisolatie hebben en sinds 1 januari 2023 verplicht dubbel glas.
• De algemene principes voor de verordening verplicht conformiteitsattest werden goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op 18 november 2022, alsook het stappenplan voor de invoering van de verordening. 
• De verordening verplicht conformiteitsattest werd goedgekeurd door de gemeenteraad op 15 februari 2023.
• Op 25 mei 2023 ontving de stad Peer een kennisgevende brief betreffende het ministerieel besluit tot voorwaardelijke goedkeuring van de verordening van 15 februari 2023 van de gemeenteraad van Peer houdende het verplicht stellen van het conformiteitsattest. 

Het decreet Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Het besluit van de gemeenteraad van 15 februari 2023 'Verordening verplicht conformiteitsattest - preventief woningkwaliteitsbeleid in Peer ', wordt opgeheven.

Ministerieel besluit van 17 mei 2023 tot voorwaardelijke goedkeuring van de verordening van 15 februari 2023 van de gemeenteraad van Peer houdende het verplicht stellen van het conformiteitsattest.

• De stad Peer heeft als doel te waken over de kwaliteit van het woningpatrimonium en de woonomgeving en tracht te garanderen dat alle huurwoningen minstens voldoen aan de minimale veiligheids- en kwaliteitsvereisten (conform De Vlaamse Codex Wonen 2021). Hieronder kadert het uitvoeren van conformiteitsonderzoeken, om bij onveilige, ongezonde en kwaliteitsarme huurwoningen een duurzaam herstel op te kunnen leggen.
• Het conformiteitsattest is een officieel document dat de gemeente aflevert en dat aantoont dat uw woning aan de minimale woningkwaliteitsnormen voldoet. In sommige gevallen kan ook Wonen in Vlaanderen een conformiteitsattest afleveren. Om na te gaan of een woning conform, veilig en gezond is, voert een woningcontroleur van de gemeente of van Wonen in Vlaanderen een conformiteitsonderzoek uit. Hij controleert de woning aan de hand van een technisch verslag. De woning krijgt een conformiteitsattest als ze niet ongeschikt of onbewoonbaar is en voldoende rookmelders heeft. Het conformiteitsattest vermeldt ook het maximum aantal toegelaten bewoners.
• Het conformiteitsattest vervalt sowieso als:
  • aan de woning grondige renovatiewerken worden gedaan;
  • de woning ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard;
  • de wooninspectie een proces-verbaal voor de woning opmaakt.
• Niet enkel private huurwoningen maar ook sociale huurwoningen, woningen van het Belgische leger en andere instanties zouden gecontroleerd moeten worden op hun conformiteit. Ook de overheid zelf dient immers aan te tonen dat hun woningen in orde zijn. 
• Onderstaand stappenplan invoering verordening conformiteitsattest werd goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op 18 november 2022: 
  • Oktober-november 2022: De algemene principes van de verordening werden toegelicht en besproken met de werkgroep Woningkwaliteit en het Lokaal Woonoverleg.
  • November 2022: De algemene principes van de verordening werden toegelicht en gevraagd om goed te keuren door het college van burgemeester en schepenen.
  • Januari 2023: De verordening wordt goedgekeurd door het college van curgemeester en cchepenen.
  • Februari 2023: De verordening wordt goedgekeurd door de gemeenteraad. 
  • Mei 2023: Goedkeuring verordening door minister van Wonen.
  • 2023 als overgangsjaar: het verplicht conformiteitsattest bekend te maken bij alle betrokken partijen; interne diensten, huurders, verhuurders, immokantoren,... Communicatiecampagne wordt uitgewerkt samen met interne dienst communicatie.
  • September 2023: Eigenaars van panden uit de eerste fase worden aangeschreven per brief ter kennisgeving van de verordening, zodat zij nog de kans hebben een woningonderzoek aan te vragen en eventuele renovatiewerken uit te voeren.
  • 1 januari 2024: invoeren verplichting, gefaseerd en in bepaald gevallen. 
• De verordening verplicht conformiteitsattest werden goedgekeurd door de gemeenteraad op 15 februari 2023 :
  • De verordening wordt gefaseerd ingevoerd, te beginnen met het oudste patrimonium:
    • fase 1 - januari 2024: huurwoningen gebouwd vóór 1955;
    • fase 2 - januari 2026: huurwoningen gebouwd vóór 1970;
    • fase 3 - januari 2028: huurwoningen gebouwd vóór 1985;
    • fase 4 - januari 2030: huurwoningen gebouwd vóór 2000;
    • Vanaf 1 januari 2030 is het conformiteitsattest verplicht over het volledige grondgebied van de gemeente Peer voor huurwoningen ouder dan 30 jaar.
  • De verordening geldt uitsluitend voor panden, onderhevig aan bovenstaande fasering, waarbij een nieuwe huurovereenkomst wordt afgesloten.
  • De doorlooptijd van de aanvraag van een woningonderzoek tot het afleveren van een conformiteitsattest kan oplopen tot 3 maanden. Als een eigenaar de opzeg krijgt van zijn huurders en bij een nieuwe inhuren verplicht is over een conformiteitsattest te beschikken, dient hij bij voorkeur een woningonderzoek aan te vragen bij de ingang van de opzegtermijn.
  • De huurwoningen die verhuurd worden door een Sociale Huisvestingsmaatschappij (SHM) of door een Sociaal Verhuurkantoor (SVK) (vanaf juni 2023 worden alle bestaande SHM’s en SVK’s vervangen door ‘de woonmaatschappij’) dienen eveneens een conformiteitsattest aan te vragen. Voor de woningen die verhuurd of ter beschikking gesteld worden door de woonmaatschappij, eigenaar van deze woningen vanaf 1 juni 2023, geldt de bovenstaand vermelde gefaseerde invoering niet. Met de woonmaatschappij wordt in het kader van het Lokaal Woonoverleg een plan van aanpak uitgewerkt over een fasering op maat. Tegen 1 januari 2030 moeten alle, door de woonmaatschappij te huur gestelde of ter beschikking gestelde, woningen ouder dan 30 jaar beschikken over een conformiteitsattest.
  • Het conformiteitsattest wordt betalend, ten laste van de houder zakelijk recht van het betreffende pand. De kostprijs van het conformiteitsattest wordt vastgelegd in het reglement belasting op de afgifte van administratieve stukken, voor het afleveren van een conformiteitsattest. Daar het gaat om nieuwe huurcontracten zijn deze onderworpen aan het Vlaams Woninghuurdecreet (huurcontracten na 1/01/2019) en kan de kost voor het afleveren van het conformiteitsattest niet worden doorgerekend naar de huurder. De verhuurder moet namelijk over het conformiteitsattest beschikken, alvorens de woning (opnieuw) te huur wordt gesteld.
  • De geldigheidsduur van het conformiteitsattest bedraagt in basis 10 jaar, voor panden met maximaal 0-3 gebreken categorie I. Voor panden met vochtproblemen of 4-6 gebreken categorie I wordt de geldigheidsduur beperkt naar 5 jaar.
• Een plan van aanpak met communicatiestrategie werd toegevoegd in bijlage ter ondersteuning van het invoeren van de verordening in 2024.
• De ontwerpverordening verplicht conformiteitsattest werd nagelezen door Wonen in Vlaanderen.
• De verordening van de gemeenteraad van Peer van 15 februari 2023 houdende het verplicht stellen van het conformiteitsattest, werd goedgekeurd op voorwaarde dat:
  1. De verwijzingen naar het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 in art. 1, 1° t.e.m. 2° en 5°, worden aangepast zodat er geen onzekerheid kan bestaan over de inhoud ervan;
  2. Een aangepast reglement wordt voorgelegd.
• De gevraagde aanpassingen werden doorgevoerd en opnieuw opgestuurd ter nazicht. Op 26 juli 2023 bevestigde een adviseur van Wonen in Vlaanderen dat de verordening opnieuw voorgelegd kan worden aan de gemeenteraad van stad Peer.
• In de zitting van 11 augustus 2023 nam het college van burgemeester en schepenen kennis van de wijzigingen in de verordening verplicht conformiteitsattest.
• De gemeenteraad heft de verordening van 15 februari 2023, houdende het verplicht stellen van het conformiteitsattest, op en keurt de aangepaste verordening goed.